Danışıklı Dönüşüm; Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanı’nda Paydaşların Oluşan Rant ile Kurdukları İlişki Biçimleri. Fatma Gözde Köseoğlu-Nihan Özdemir Sönmez
Bu çalışma; bir yandan Fikirtrepe’de yaşanan Dönüşüm boyunca ortaya çıkan arazi rantının paydaşlar arasında bölüşümü açıklanırken, diğer yandan oluşan rant ile süreç içinde rol oynayan aktörler arasındaki ilişki sorgulanmıştır. Ortaya çıkan rantın bölüşümünün açıklanmasına ek olarak, bölüşüm sürecine dahil olanların dönüşümden beklentilerinin incelenmesi çalışmanın hedeflerindendir. İlk etapta hak sahiplerinin payına düşen gayrimenkul rantı hesaplanmıştır.
İkinci aşamada bölüşüm sürecinin paydaşları ve her birinin oluşan ranttan aldığı pay tespit edilmiştir. İzleyen bölümde sürece dahil olan aktörlerin beklentileri ile tutumları başka bir deyişle oluşan rant ile aralarında kurulan ilişki irdelenmiştir. Söz konusu çalışma; Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Süreci’nde ortaya çıkan bölüşüme dair ilginç bulguların altını çizmektedir: Rantın bölüşüm sürecine hak sahipleri ve geliştirici ile birlikte manipülatörler ve emlak aracılarının da dahil olduğu anlaşılmış, her bir aktörün bölüşüm sürecinde elde ettiği pay ortaya konulmuştur.
Hak sahipleri elde ettikleri değeri manipülatörler, yatırımcılar ve emlak danışmanları ile paylaşmışlardır) Geliştirici sürecin sonunda makul sayılabilecek oranlardan daha fazla kar sağlamıştır. Sonuç olarak, dönüşüm süreci boyunca bölgede kıyasıya bir rant mücadelesi yaşandığı, üstelik tüm paydaşların bölgede oluşan arazi rantından hoşnut oldukları görülmektedir.
Dönüşüm; çevresel, sosyal, ekonomik ve mekansal yönleriyle bütün olarak ele alınması gereken, yıpranan bölgenin sorunlarını tüm boyutlarıyla değer- lendirerek sürekliliği olan çözümler getirmeyi amaçlayan bir eylem olarak tanımlanmaktadır (Turok, 2005, s. 26). Kentsel dönüşüm politikasının oda- ğında; yoksulluğu ve fiziksel köhnemeyi gelecekte bir daha ortaya çıkma- mak üzere azaltmak yer almaktadır (Turok 2010, s. 36). Kentsel dönüşümün hedefinde; ekonomi ve istihdamdaki iyileştirmeler, ekonomik anlamda re- kabet edebilirlik, toplumsal dışlanma ve ötekileştirilme, atıl durumdaki ve köhnemiş kent parçaları, arsa ve arazi geliştirme, çevresel kalite ve sürdürü- lebilir gelişme kavramları ile ilişkili müdahalelerin tümü yer almaktadır (Keleş, 2003, s. 5).
Bu çalışmanın amacını; Fikirtrepe’de Kentsel Dönüşüm Süreci’nde meydana gelen kentsel arazi rantının dönüşüm sürecinin aktörlerince paylaşımının açıklanması ve rantın paylaşım sürecinde sahneye çıkan aktörlerin rant ile kurdukları ilişki biçimlerinin ve tutumlarının incelenmesi oluşturmaktadır.
Çalışmada kullanılan saha çalışması bulguları; 2016 yılının kasım ve ara- lık aylarında bölgede faaliyet gösteren geliştiriciler ve emlak aracıları ile gerçekleştirilen derinlemesine görüşmeler ile Fikirtepeli hak sahipleri ve bölgede taşınmaz sahibi olmayı tercih eden yatırımcılarla yürütülen anket- ler sonucunda elde edilmiştir. Anketler kapsamında toplam 206 adet hak sahibi, 96 adet yatırımcı, 10 adet gelişitirici ve 30 adet emlak aracısı ile görüşme gerçekleştirilmiştir.
Meydana gelen rantın hesaplanmasına yönelik arazi değerleri ve arazi değerlerindeki artış oranlarına, proje maliyetleri ile birim inşaat alanı satış değerlerine bölgede faaliyet gösteren geliştiriciler ve emlak aracılarıyla ger- çekleştirilen derinlemesine görüşmeler neticesinde ulaşılmıştır. Rant ile kurulan ilişki biçimlerinin tanımlanabilmesi için ise, tüm katılımcı grupları ile yürütülen görüşmelerden elde edilen veriler bir arada yorumlanmıştır.
Arazi değeri artışına yönelik Yatırımcılara ilişkin Bölgeden ayrılan nüfusa ilişkin Manipülatörlere ilişkin
Farklı proje etaplarında arsa değeri Farklı yatırım etaplarında inşaat alanı değeri Birim inşaat alanı maliyetine ilişkin Katılımcılara yönelik Dönüşüm algısına ilişkin Proje sonrası taşınmaza ilişkin Memnuniyet düzeyine yönelik Bölgeden ayrılan nüfusa ilişkin
Eğitim ve gelir düzeylerine ilişkin Bölgeyi seçme nedenine ilişkin Yatırım amacına yönelik Dönüşüm algısına ilişkin sorular
Kentsel Dönüşüm Alanı’nda 20.03.1991 tarihli planlardan sonra ilk planlama çalışması 22.02.2011 tarihinde onaylanan 1/1000 ölçekli Fikirtepe ve Çevresi Uygulama İmar Planı olmuştur. 2011 tarihli plan, daha önce konut alanları için bitişik nizam 2 kat ve küçük sanayi alanları için ise maksimum yapı yüksekliği 8,50 metre olan yapılaşma şartlarını değiştirerek parselleri birleşmeye teşvik etmek amacıyla yüzölçümlerine göre aşamalı emsal ile ilave KAKS uygulanması önermiştir.
Aşamalı emsal uygulaması sonucun-da; araç ve yaya yolları ile sınırlandırılmış olan 4.001 m2’den büyük parsel- lerde yapılaşma hakkı 4,14 emsale ulaşmaktadır (Tablo 1). Çalışmaya ilişkin hesaplamaların yapıldığı bölgede söz konusu planlar öncesinde “Küçük Sanayi Alanı” olarak planlanmış olan bölgeye konut işlevi kazandırılmıştır. Söz konusu plan İstanbul 4. İdare Mahkemesi tarafından iptal edildikten sonra onaylanan 02.08.2013 tarihli Kadıköy İlçesi Fikirtepe ve Çevresi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı’nda; araç ve yaya yolları ile sınırlandırılmış olan 4.001 m2’den büyük parseller için yapılaşma hakkı 4,00 emsal olarak, serbest olan yapı yüksekliği ise maksimum 80 metre olarak değişmiştir. Dönüşüm sürecini hızlandırabilmek için 23.06.2014 tarihinde yapılan deği- şiklikle yapılaşma ve imar uygulamalarına ilişkin yetkiler Çevre ve Şehirci-
lik Bakanlığı’ndan İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne aktarılmıştır. 28.10.2015 tarihinde gerçekleştirilen 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı deği- şikliğiyle ise; yüksek yoğunluklu konut alanı (k) için yoğunluk şartı 1000 kişi/ha olarak düzenlenmiştir.
Plan Tarihi. 20.03.1991 22.02.2011 02.08.2013
Yapılaşma Hakkı. B-2 E:4,14 E:4,14
Yapı Yüksekliği. 8,50 metre Serbest 80 metre
Bu çalışma kapsamında ilk olarak klasik rant kuramlarına yer verilmiştir. Öte yandan rantın kentlerle birlikte değişen anlamına odaklanılarak, “kentsel arazi rantı kollamanın tanımlanması hedeflenmiştir.
Ardından dönüşüm süreci öncesinde Fikirtepe incelenmiş; bu amaçla bölgenin konum avantajı ve erişilebilirliği değerlendirilmiş, ayrıca riskli alan ilanı öncesinde alandaki dönüşüm ihtiyacı sorgulanmıştır. Bir sonraki aşa- mada alan çalışması bulgularından hareketle rantın meydana geliş ve bölü- şüm süreçleri irdelenmiş olup, rantın paydaşlarının kentsel dönüşüm süreci boyunca rant ile kurdukları ilişki biçimleri açıklanmıştır. Son aşamada ise çalışmanın sonuçları değerlendirilmiştir.
Klasik Rant Kuramları
Smith; bir ulusun bir senede elde ettiği ürün içinden; işçilerin ücret, sermaye sahiplerinin kar ve arazi sahiplerinin de rant formunda paylarını elde ettik- lerini, dahası bütün diğer gelirlerin bu formlardan birinden türediğini ifade etmektedir. Rantı emeğin yarattığı değer ile ilişkilendiren Smith, sonraları rantın da kar ve ücret gibi fiyatı şekillendiren bir faktör olduğunu benim- semiştir (Öztürk, 2010, ss. 62).
Smith’in tersine Ricardo rantı bir maliyet faktörü olarak görmemiş ve Farklılık Rantı Kuramı’nda üretimde azalan verimlerin geçerli olduğu ve tam rekabet koşullarında her ürün için tek bir fiyat oluşacağı varsayımla- rından hareket etmiştir (Ertürk ve Sam, 2011, ss. 149). Azalan getiriler yasa- sında; emeğin getirisi ücret, sermayenin getirisi faiz, girişimciliğin getirisi kar ve kıtlık özelliği sebebiyle farklılık gösteren arazinin getirisi rant olarak tanımlanmakta, arazinin verimi iklim koşulları ve topografik koşullarla değişiklik göstermektedir (Kılıçarslan, 2010, ss. 161). Getiri en verimli arazi- lerde en yüksek seviyeye ulaşırken marjinal arazilerde en düşük oranda kalmaktadır (Şekil 1).
Ricardo’nun ortaya koyduğu farklılık rantı; daha cazip koşullara sahip, daha verimli veya konum açısından daha elverişli arazilerde yapılan üretimden elde edilen kar fazlasını tanımlamaktadır.
Marx ise Ricardo’nun ortaya koyduğu çalışmayı Farklılık Rantı I olarak isimlendirmiş ve toprağa yatırılan ek sermayeden sağlanan verim farkların- dan yola çıkarak Farklılık Rantı II olarak isimlendirdiği kuramı ortaya koymuştur. Kurama göre; suni gübre, çalışma yöntemlerinin iyileştirmesine yönelik harcamalar, daha modern teknoloji kullanımı gibi yöntemlerle yapılan yeni sermaye yatırımı da en kötü koşullara sahip araziden bile elde edilen rantı arttırılabilmektedir.
Her iki kuramda da verimsiz araziler değişim değe- rini belirlemektedir. Toplum yararı gıda maddelerinin fiyatının düşük olmasını gerektirmekte ancak kurama göre azalan getiri sebebiyle nüfus artarken fiyatlar ve rant da artmaktadır. Arazi sahipleri ile toplum çıkarlarının çatıştığı bu noktada “tabii düzen” yaklaşımındaki çıkar uyumu bozulmaktadır.
Marx özel mülkiyet temeline dayalı olarak; araziyi kullanma tekeli, mülkiyet tekeli ve tüketicilerin ihtiyacı ile satın alma gücü olmak üzere rantın üç ayrı kaynaktan oluştuğunu savunmuştur (Ertürk ve Sam, 2011, ss. 151). Sabit olan arazi arzı insan gayretiyle arttırılamamasına rağmen, nüfus artışıyla arazi talebi artmakta böylece arazilerin değeri artmaktadır. İktisatçı bu durumda meydana gelen kıtlık olgusundan kaynaklanan ve özel mülkiyete dayanan rantı, mutlak rant olarak tanımlamıştır (Ertürk ve Sam, 2011, ss. 152). Farklılık rantı arazinin homojen olmamasından kaynaklanırken, mutlak rant arazi faktörünün kıt olmasına dayanmaktadır (Dinler, 2014a, ss. 529). Farklılık rantı toprağı işleme tekelinden kaynaklanırken mutlak rant arazideki mülkiyet tekelinden yani sadece araziye sahip olmaktan kaynaklanmaktadır.
Marshall’ın geliştirmiş olduğu rant benzeri kavramına göre; kısa dönemde üretim girdilerinin arzı sabit olduğu için fiyatın oluşmasında talep belirleyici olmakta, üretim maliyeti fiyatın belirlenmesinde etkisiz kalmaktadır. Girdinin getirisinin toplam ürüne yaptığı katkıyla belirlendiğini ve talebin düzeyine göre girdilerin her birinin kendi üretim maliyeti üzerinde getiri sağlayabileceğini öne süren iktisatçıya göre; emek ve sermaye de arazi gibi rant yaratabilmektedir (Kazgan, 2012, ss. 149)
Rant Kollama
Klasik iktisatçılar tarafından mülkiyetten kaynaklı tekel haklarından kazanı- lan gelirden hareketle açıklanan ve sadece araziyi elinde bulundurmaktan kaynaklanan kazanç olarak nitelenen rantın anlamı, zaman içerisinde değişen koşullarla birlikte dönüşmüştür. Birçok alanda yaşanan değişimler ile birlikte 1970’lerden günümüze rant kavramı da değişime uğramış, arazi ve mülkiyet- ten bağımsız olarak bir ekonomik getiri sağlama anlamına doğru evrilmiştir (Soyak, 2007, ss. 88).
Rant kollama kavramı da; farklı birey ve çıkar gruplarının politik meka- nizmalardan kaynak aktarabilmek amacıyla giriştikleri etkinlikleri ifade etmek amacıyla ortaya atılmıştır (Soyak, 2007, ss. 89). İlk olarak Kruger (1974), devlet tarafından yapay olarak yaratılan ve devletin piyasaya müda- halesinden kaynaklanan yapay rantlara yoğunlaşan kuramı ile rant kollama (rent seeking) kavramını ortaya atmıştır. (Soyak, 2007, ss. 89). Kuramın oda- ğında, devletin sınırlandırma ve müdahalesi neticesinde meydana gelen; tekel gücü arama, gümrük tarifeleri, lisans ve kota arama, teşvik ve sübvan- siyon arama şeklinde form bulan yapay rantlar yer almaktadır (Soyak, 2007, ss. 89).
Kent toprağının birincil işlevini geride bırakarak, bir spekülasyon aracı işlevi kazandığı günümüz kentlerinde; kimi aktörlerin kentsel mekanda rant elde etmek için başvurdukları bazı formel ve enformel yöntemleri ise, “kentsel arazi rantı kollama” olarak tanımlamak oldukça yerinde olacaktır (Köseoğlu, 2020, ss. 42).
Dönüşüm Süreci Öncesinde Fikirtepe Dönüşüm öncesinde Fikirtepe’den bahsederken öncelikle bölgenin konumu ve ulaşım odaklarına yakınlığı vurgulanmış, ardından ise dönüşüm süreci öncesindeki fiziksel koşulları ve yapılaşma deseni incelenmiştir.
Konum ve Erişilebilirlik
D-100 Karayolu bölgenin Avrupa Yakası’ndaki yoğunluklu iş alanlarına direkt bağlantısını sağlayarak bölgenin erişilebilirliğini önemli ölçüde art- tırmakta, Kadıköy ‘ü Boğaziçi Köprüsü’ne bağlayan O-1 Bağlantı yolu ise bölgenin ulaşımında kilit bir rol üstlenmektedir. Anadolu Yakası’nın ulaşım sistemi içinde bir düğüm noktası teşkil eden Uzunçayır ile bağlantısı da Fikirtepe’nin erişilebilirliğini önemli ölçüde arttırmaktadır.
Fikirtepe’nin en hareketli ve yoğun aksını oluşturan Mandıra Caddesi, D-100 Karayoluna bağlantı sağlamakta, otobüs ve minibüs gibi toplu taşıma araçlarının bölgeye ulaşımında 1. derece önem taşımaktadır (Şekil 2). D-100 Karayolu’nun Göztepe Kavşağı’nda yer alan bölgeye metrobüs ve raylı sistem bağlantısı ile ulaşılabilmekte, ayrıca kentsel dönüşüm projesinde raylı sistem ile entegre bir füniküler sistemin öngörüldüğü görülmektedir.
Bölge aynı zamanda D-100 Karayolu’nun Kadıköy ve TEM (Trans European Motorway) otoyolu bağlantılarını oluşturan ulaşım odaklarında bulunmaktadır . Öte yandan bölgenin; ticaret ve hizmet fonksiyonlarının hakim olduğu bir merkeze dönüşen Kadıköy’e yakınlığı ile doğu yakasının merkezi iş alanlarının yer seçmeyi tercih ettiği D-100 koridoruna erişim kolaylığı dikkat çekmektedir.
Dönüşüm ihtiyacı
Riskli alan ilanı öncesinde proje alanının % 58,5’inde taban alanı kullanımı TAKS:0,60’ın üzerindedir (Tablo 4). Bu veriler binaların arazi üzerinde büyük oranda yayılmış olduğu, oldukça yoğun bir taban kullanımı ifade etmektedir.
Taban alanı kullanımlarına parsel bazında bakıldığında, yoğun ve sıkışık yapılaşma daha net algılanmaktadır
Alanda riskli alan ilanı öncesinde parsel bazında TAKS kullanımı (Fikirtepe ve Çevresi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu, 2011)
Aynı alanın % 40’ında riskli alan tespiti öncesinde toplam inşaat alanının KAKS: 1,50-2,00 aralığında ve % 28,5’inin 1,00-1,50 aralığında olduğu gö- rülmektedir (Tablo 5). Başka bir deyişle bölgede dönüşüm öncesinde geçerli olan planlara aykırı şekilde ve yasa dışı inşa edilmiş yapıların oldukça yük- sek oranda olduğu anlaşılmaktadır.
Tablo 5. Proje Alanı’nda riskli alan ilanı öncesi KAKS Kullanımı (Kaynak: Kadıköy İlçesi Fikirtepe ve Çevresi 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu, 2013) KAKS
Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Pla- nı’nın açıklama raporunda, bölgede 6.341 adet bina tespiti yapıldığı; söz konusu binaların % 3,28’inin iyi durumda % 36,93’ünün orta durumda, % 59,28’inin ise kötü durumda olduğu belirtilmiştir (Tablo 6). Binaların % 0,5’nin ise yıkılmış durumda olduğu anlaşılmaktadır (Tablo 6)
Tablo 6. Proje Alanı’nda riskli alan ilanı öncesi yapı durumu (Kaynak: Fikirtepe ve Çev- resi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu, 2011)
Aynı raporda dönüşüm süreci öncesinde alandaki yapıların % 64,7’sinin betonarme % 34,3’ünün yığma, % 0,6’sının diğer inşaat teknikleriyle yapıl-dığı belirtilmektedir. Proje Alanı’nda riskli alan ilanı öncesi yapı cinsi (Kaynak: Fikirtepe ve Çevresi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu, 2011)
Kentsel dönüşüm süreci öncesinde proje alanının yoğunluk değerleri incelendiğinde ise; tüm alanın % 27’sini oluşturan 27,86 hektarlık kısmında yoğunluğun 450-600 kişi/m2 olduğu anlaşılmaktadır.
Proje Alanı’nda riskli alan ilanı öncesi yoğunluk (Kaynak: Kadıköy İlçesi Fikirtepe ve Çevresi 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Açıklama Raporu, 2013) Nüfus Yoğunluğu Brüt Yoğunluk(kişi/ha) Net Yoğunluk(kişi/ha) Planlama Alanı 364 kişi/ha 445 kişi/ha
Riskli alan ilanı öncesinde dönüşüm alanında yer alan yapı stoğunun kat adetleri çeşitlilik göstermektedir (Şekil 4). Dönüşüm süreci öncesinde orta- lama kat adedi 5 olan proje alanında yer alan yapıların çok büyük bir kısmı yasal yapılaşma hakkının üzerinde kat adetlerine sahiptir.
Sonuç olarak riskli alan ilanı öncesinde bölgede oldukça yoğun bir yapılaşma ve çok büyük kısmı kaçak olan bir yapı stoğu dikkat çekmektedir. Bu tablo bölgede bir kentsel dönüşüm projesinin hayata geçirilmesini gerekli kılmıştır.
Rantın Oluşumu ve Bölüşümü
Dönüşüm sürecinin başında alanda bulunan yapıların çok büyük bir kısmı kaçak olduğu için hak sahiplerinin elinde yalnızca taşınmazlarının üzerinde yer aldığı arsanın tapusu bulunmaktadır. Üstelik söz konusu yasa dışı yapı stoğu geliştirici açısından hiçbir değer ifade etmemekte, aksine yıkım ve nakliye masrafı anlamına gelmektedir. Dönüşüm planlarının öngördüğü imar hakkının kullanılarak muhtemel projenin hayata geçirilmesi ihtimaline dayanan rant beklentisinin odağında aslında arsa bulunmaktadır.
Potansiyel değeri oluşturan söz konusu beklentiye sebep olan imar hakkı artışı ise rant farkını yaratmaktadır. Dahası rantı meydana getiren en önemli unsur arsa değerlerindeki artış olmuştur. 5 Bu nedenlerle ilk olarak arsa değerle- rinden yola çıkılarak rant hesaplaması yapılmıştır.
Ancak meydana gelen toplam ranttan paydaşların aldıkları oranların değerlendirilebilmesi için nihai yapılı taşınmaz değerinin tespit edilmesi gerekli olmaktadır.
2010 Yılı Yapılı Taşınmaz Değeri TL 28.446.794,64
2010 Yılındaki Yapılı Taşınmazın 2016 Yılına Güncellenmesi 42.890.564,08
2016 Yılı Yapılı Taşınmaz Değeri TL 462.919.186
Hesaplanmış olan bu gayrimenkul rantının; % 62 oran ile en büyük payını hak sahipleri, % 19’unu geliştirici ve % 6’sını ise bölgeden taşınmaz yatırımı almayı tercih yatırımcılar almıştır. Rantın % 13’lük bir kısmını ise, sürecin içinde yer alan diğer aktörlerin elde ettiği anlaşılmaktadır (Şekil 5). Saha çalışmalarında yapılan görüşmelerde bu aktörlerin arsa payı satın alarak hak sahibi olanlar, emlak aracıları ve manipülatörler olduğu öğrenilmiştir.
Dönüşüm Alanı’nda ortalama arazi birim fiyatlarının hesaplanma yöntemi, bu çalışmaya altlık oluşturan Kentsel Dönüşüm Sürecinde Meydana Gelen Gayrimenkul Rantı İçinde Kamu Payının Arttırılması isimli Doktora Tezi içinde detaylı olarak açıklanmıştır. 2016 yılı arsa değerinin Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksi kullanılarak güncellenmesiyle 2022 yılı için yaklaşık olarak 2.920.877.106,45-TL elde edilmektedir.
2016 yılı yapılı taşınmaz değerinin Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksi kullanılarak güncellenmesiyle 2022 yılı için yaklaşık olarak 3.523.862.730,58-TL elde edilmektedir. Dönüşüm Alanı’nda meydana gelen rantın oluşum ve paydaşlar arasında bölüşüm süreci bu çalışmaya altlık oluşturan Kentsel Dönüşüm Sürecinde Meydana Gelen Gayrimenkul Rantı İçinde Kamu Payının Arttırılması isimli Doktora Tezi içinde detaylı olarak açıklanmıştır.
Yatırımcı 6%
Diğer 13%
Geliştirici 19%
Hak Sahibi 62%
Köhnemiş yapıların değeri göz ardı edilirse meydana gelen toplam taşınmaz rantının paylaşımı
Dönüşüm öncesindeki yapı stoğu geliştirici için olmasa bile hak sahipleri için ekonomik bir değeri ifade etmektedir.Bu yüzden bir sonraki aşamada büyük bir kısmı ruhsatsız olan yapılar dikkate alınarak rant hesaplaması yapılmış, bu durumda paydaşların ranttan aldıkları paylar değişmiştir. Bu durumda hak sahiple- rinin payı azalırken diğer aktörlerin payının arttığı görülmektedir. Başka bir ifadeyle hak sahipleri kendi paylarından bir kısmını bölgeden taşınmaz alıp satanlar ile emlak aracılarına aktarmışlardır (Şekil 6).
Diğer 18%
Yatırımcı 6%
Geliştirici 20%
Hak Sahibi 56%
Köhnemiş yapıların değeri dikkate alınırsa meydana gelen toplam taşınmaz rantının paylaşımı
Ayrıca hak sahipleri, emlak aracıları ve geliştiriciler ile gerçekleştirilen görüşmelerde, Fikirtepe’de enformel faaliyetler yürüten ve bölge halkı tarafından “çantacılar” olarak adlandırılan manipülatörlerin varlığı öğrenilmiştir. Kentsel Dönüşüm Alanı’nda meydana gelen rantın paydaşlarını hak sahipleri, geliştirici ve yatırımcıların yanı sıra emlak aracıları, arsa payı satın alanlar ve bir sonraki bölümde daha detaylı açıklanacak olan manipülatörler oluşturmaktadır.
Rant ile Kurulan İlişki Biçimleri
İmar hakkı artışı ve yüksek yoğunluklu yapılaşma; 2011 yılında onaylanan planlar sonucunda hem sermaye yatırımcısı, hem de Fikirtepeli hak sahiplerinde büyük bir rant beklentisi yaratmıştır. Söz konusu planların iptal edilmesinin ardından, 2013’te onaylanan planlar da benzer şekilde ilave emsal uygulamasını benimsemiştir. Öte yandan hayata geçirilen yasal düzenlemelerin; sermaye yatırımının önündeki engelleri kaldırmaya, süreci hızlandırmaya, geliştirici tarafından yeni rant yaratılmasını mümkün kılan şartları sağlamaya yönelik olduğu görülmektedir.
Başka bir ifadeyle ise Yasa Koyucu aslında meydana gelmiş olan rantın kaybolmasını engellemiş, kalıcı olmasını sağlamıştır. Meydana gelen söz konusu değerin asıl yaratıcısı olan yasa koyucu; bu değeri geliştirici ve hak sahibinin hanesine aktarmış, ancak ranta paydaş olmamış üstelik rantın paylaşım sürecine dahil olmayarak hak sahipleri ile geliştiriciyi baş başa bırakmıştır. Oluşan rantın ilk paydaşlarından olan hak sahipleri, dönüşüm sürecinin ilk yıllarında bu rantın bir kısmını emlak aracıları ve bölgede arsa payı alıp satanlar gibi diğer aktörler ile paylaşmıştır. Proje öncesindeki yapı stoğu dikkate alındığında rant içindeki azalan payı, hak sahibinin payına düşen rantı bahsi geçen diğer aktörlere aktardığını göstermektedir.
Hak sahiplerinin proje öncesi sahip oldukları yapılar dikkate alınmazsa elde ettikleri toplam taşınmaz rantı
2010 Yılı Arsa Değeri (TL) 14.251.546,34
2010 Yılı Arsa Değerinin Güncel 2016 Karşılığı (TL) 21.487.723,63
Sözleşme Karşılığı Alınacak İnşaat Alanı (m2) 25.293,4
İnşaat Alanının Ekonomik Karşılığı (TL) 280.200.285,2
Öte yandan hak sahipleri, Yasa Koyucu tarafından kendisine aktarılan ranttan en yüksek oranda payı alabilmek için diğer aktörlerle mücadele içine girmiştir. Kısacası hak sahipleri kentsel dönüşüm sürecinde; hem rant elde etmiş, hem rant satmış ve hem de rant kollamıştır.
Hak sahiplerinin proje öncesi sahip oldukları yapılar dikkate alınırsa elde ettikleri toplam taşınmaz rantı
2010 Yılı Yapılı Taşınmaz Sözleşme Karşılığı İnşaat
Alanının Karşılığı Rant. 237.309.721,12
Değerinin Karşılığı (TL) 42.890.564,08
Güncel
2016 Alınacak İnşaat Alanı (m2)
25.293,4
Ekonomik (TL) 280.200.285,2
Bir gayrimenkul projesinden beklenen ortalama makul kar oranı %25-%35 aralığındadır (RICS, 2012). Ancak proje alanında geliştirici karının makul oranların üzerinde olduğu görülmektedir . Geliştirici sürecin başında payına düşen ve sermaye yatırımı süresince realize olmakta olan rantın bir kısmını projelerden taşınmaz sahip olmayı tercih edenlere satmıştır. Üstelik geliştirici, yasal düzenlemeler yardımıyla ve hak sahipleri ile yaptıkları pazarlıklar ile ranttan aldığı payı arttırmaya çalışmıştır (Köseoğlu, 2020, ss.364). Dönüşüm süresince geliştirici; hem yasa koyucu tarafından yaratılmış olan rantı realize etme, hem rant yaratma, hem rant kollama, hem de rant satma rolünü üstlenmiştir.
Yatırım amaçlı taşınmaz edindiği öğrenilen bir çok yatırımcı da, rant el- de etmek amacıyla Fikirtepe’ye yönelmiştir. Bu süreçte yatırımcı bölgede devam eden projelerden rant satın almış, aynı zamanda rant kollamıştır.
Tablo 14. Proje Alanı’nda yatırımcının elde ettiği rant
İnşaat Alanı Yıllar Değeri
2014 49.996.950,00
2015 35.997.804,00
Toplam
Satış
Güncellenmiş Satış Değeri 54.333.784,51 37.834.764,95
2016 Satış Değeri (TL) 73.848.828,28 44.309.296,97
Rant (TL)
19.515.043,77 6.474.532,02 25.989.575,79
Fikirtepeliler tarafından “çantacılar” olarak isimlendirilen manipülatörlerin bölgedeki faaliyetleri çalışmanın özgün bulguları arasında yer almaktadır. Yasa koyucunun rantın bölüşümünde aktif bir rol üstlenmeyişi enformel oluşumların devreye girmesi için uygun koşulları yaratmıştır. Proje alanında görülen manipülatörlerin büyük kısmını, bir gayrimenkul projesini geliştirebilecek nitelikleri taşımayan paravan şirketler oluşturmaktadır.
Amaçları yapı adalarındaki hak sahipleri ile imzaladıkları sözleşmelerden doğan haklarını geliştiricilere satmak olan bu paravan şirketler bir çok etik dışı yola başvurmuştur. Bazı hak sahiplerine diğerlerini ikna etmek karşılığında imtiyazlı sözleşme oranları teklif etmişler hatta nakit para vermişler, kimi yapı adası temsilcileriyle gizli anlaşmalar yapmışlardır. Manipülatörlerin etkinlikleri Fikirtepe’de birçok yapı adasında uzlaşma sürecini durdurmuş, bazı geliştiricileri ise iflasa sürüklemiştir. Sonuç olarak manipülatörler; Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanı’nda rant elde etmiş ve rant kollamıştır.
Saha çalışmasının bahsi geçen sonuçları; rant kavramının arazi ve mülkiyetten bağımsız olarak bir ekonomik getiri sağlama methoduna dönüşmüş olduğunu, kentsel arazinin bir spekülasyon aracı işlevi kazandığını ve paydaşların gerek formal gerekse enformel yöntemler ile kentsel arazi rantı kolladıklarını doğrular nitelikler taşımaktadır.
Değerlendirme
Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Süreci’nde meydana gelen rantın paydaşlarını hak sahipleri, geliştirici ve yatırımcıların yanı sıra emlak aracıları, arsa payı satın alanlar ve manipülatörler oluşturmuştur. Yasa Koyucu gerçekleştirdiği yasal düzenlemeler neticesinde rantı yaratmış ancak rantın paydaşı olmamıştır.
Üstelik rantın bölüşüm sürecine dahil olmamayı seçmiş, geliştirici ve hak sahiplerini bölüşüm sürecinde baş başa bırakmıştır. Bu durum meydana gelen ranttan pay elde etmek isteyen enformel oluşumların faaliyetlerini mümkün kılmış, rant elde etmek isteyen birçok kişi arsa payı satın alarak ranta ortak olmak için dönüşüm alanına yönelmiştir.
Hak sahipleri sürecin başında yasa koyucu tarafından kendi paylarına aktarılan arazi rantının bir kısmını diğer aktörler olan manipülatörler, rant elde etmek için arsa payı satan alanlar ve emlak aracılarına aktarmışlardır. Geliştirici de bu süreçte kendi payına düşen rantın bir kısmını manipülatörler ile paylaş- mıştır. Geliştiricinin maliyet ve elde ettiği gelir karşılaştırıldığında, geliştirici karının bir gayrimenkul projesinden beklenen ortalama makul kar oranı olan % 25-% 35 oranının üzerinde olduğu görülmektedir.
Bir rant paylaşım savaşına evrilen bu danışıklı dönüşüm sürecinde, tüm aktörlerin meydana gelen rantın büyüklüğünden memnun olduğu, en yüksek oranda rantı elde edebilmek için mücadele verdiği anlaşılmaktadır. Yasa koyucu yani kamu, bilinçli ve sistematik bir biçimde yaratılan kentsel ranttan hiç pay elde etmemiştir.
Yasa koyucu dışında tüm aktörler süreçten rant elde etmiş ve aynı zamanda süreç boyunca rant kollamışlardır. Geliştirici ve hak sahiplerinin yanı sıra emlak aracıları ve arsa payı alıp satanlar da bu süreçte başka aktörlere rant satmıştır. Ayrıca geliştirici yasa koyucu tarafından yaratılmış olan rantı realize etme ve rant yaratma rolünü yerine getirmiştir. Rant kollamak ve rant elde etmek için rant savaşına dahil olan sıra dışı paydaşlar ise şüphesiz “çantacılar” olarak adlandırılan manipülatörlerdir.
Anlaşılan odur ki, söz konusu danışıklı dönüşüm sürecinde yasa koyucu ve sermaye yatırımcısı arasında her iki tarafın da fayda sağladığı karşılıklı bir yarar ilişkisi bulunmaktadır.